Đầu tư của nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản và vấn đề kiến trúc quy hoạch thành phố – P1

1. Địa điểm và khu đất xây dựng
Hơn 80% dự án đầu tư bất động sản đều tập trung tại khu trung tâm thành phố bao gồm hầu hết các cao ốc văn phòng hiện đại, khách sạn 4-5 sao và nhà ở cao cấp.
Qua thực tế cho thây các nhà đầu tư có thể chấp nhận đầu tư nhà ở cho thuê ở vùng ven và rtgoại ô nếu được xây dựng thành những khu riêng biệt hoàn chỉnh, thuận lợi về giao thông và nhất là có cảnh quan đẹp. Khách sạn cũng có yêu cầu giống như nhà ở cao cấp nhưng thuận lợi về giao thông và giao dịch là yêu cầu cao hơn, do vậy cũng thường tập trung ở khu trung tâm – Riêng các văn phồng cao cấp thì vị trí khu trung tâm thành phố là yêu cầu sô” một.
Tại sao cứ dồn hết vào khu trung tâm? Hơn ai hết các nhà đầu tư phải tìm những thuận lợi tối đa cho mình. Đó là những địa điểm có cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh hơn cả, ở các đường phố lớn, ở các trục đường chính, ở vị trí có cảnh quan đẹp hoặc có thể tạo nên cảnh quan đẹp (các khách sạn thường rất chú ý điểm này).
Rất dễ hiểu, khi những công ty nổi tiếng và các khách sạn thuộc sự quản lý của các công ty khách sạn nổi tiếng không chấp thuận việc đặt văn phòng đại diện hoặc khách sạn của mình ở một đường phố nhỏ hẹp không có tên tuổi gì lắm và nằm ở ngoài khu trung tâm thành phố.
Đôi với nhà đầu tư, khu đất (bao gồm cả diện tích và hình dạng) không quan trọng bằng vị trí địa điểm. Bởi vì với bất kỳ khu đất nào người ta đều có thể xây dựng nên một công trình tương xứng, còn địa điểm thì không phải nơi nào cũng như nhau. Riêng đô”i với những dự án lớn khu đất là một trong những đôi tượng chọn lựa quan trọng cho dự án đầu tư.
Chính vì vậy trong QHXD đô thị, ở những thành phố có môi quan hệ kinh tế đối ngoại nhiều về mặt thương mại, dịch vụ, tài chính cân phải đặc biệt lưu ý có sự chuẩn bị tốt về QHXD, đặc biệt là khu trung tâm thành phô”.

2. kiến trúc cao tầng
Hầu hết các dự án đầu tư nước ngoài vào bất động sản đều là kiến trúc cao tầng trừ một số nhà ở thấp tầng ở phía ngoài trung tâm thành phố.
Tại sao chỉ là những kiến trúc cao tầng? Điều đầu tiên là bao giờ các nhà đầu tư cũng muốn phát huy tối đa hiệu suất kinh tế của khu đất, thường thể hiện qua hệ số sử dụng đất trong chỉ tiêu quy hoạch. Mặt khác do giá đất đai quá cao còn cộng thêm “giá trị thương quyền” giá trị đền bù giải tỏa và thời gian sử dụng đất còn bị hạn chế… do vậy buộc các nhà đầu tư phải tận dụng hết khả năng của đất bằng cách nâng cao số tầng tối đa nếu có thể được, ví dụ tại khu trung tâm Sài Gòn giá lm2 đất sử dụng trong vồng 40 năm có thể từ 950 USD/m2 đến 1350 USD/m2, cho đến nay giá đất còn có thể cao hơn nhiều, kiến trúc cao tầng có thể còn là sự biểu tượng của văn minh hiện đại mà những ông chủ muốn có như việc cần có những chiếc xe ô tô đời mới nhất.
Tuy nhiên số tầng cao bao nhiêu còn phải phụ thuộc vào rất nhiêu yếu tố. Đối với các chủ đầu tư là nguồn vốn và thị trường sử dụng, còn đối với thành phố là sự khống chế về quy hoạch xây dựng gồm những yếu tố sau:
– Khu vực và điểm khống chế chiều cao kiến trúc theo quy hoạch xây dựng và bố cục không gian kiến trúc cảnh quan đô thị.
– Mật độ xây dựng.
– Hệ số sử dụng đất.
Theo thống kê sơ bộ của gần 70 kiến trúc cao tầng đã và đang xây dựng tại khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh thì bình quân tầng cao của các kiến trúc cao tầng là 15 tầng, trong đó:
– 10% dưới 8 tầng.
– 20% từ 8 đến 12 tầng.
– 35% từ 14 đến 16 tầng.
– 25% từ 18 đến 22 tầng.
– 10% trên 23 tầng.
Ngôi nhà cao nhất đã xây dựng là cao ốc văn phòng Luks – Lavico ở đường Tôn Đức Thắng: 34 tầng cao 137m.
Dự án văn phòng – nhà ở Windhost dự kiến xây dựng tại Quảng trường Mê Linh 55 tầng – 223,7m có lẽ sẽ là ngôi nhà cao nhất nước ta vào thời kỳ sau năm 2000.

3. Mỹ quan kiến trúc và cảnh quan đô thị
Một vài kiến trúc cao tầng được xây dựng đầu tiên sau thời kỳ đổi mới đã bị dư luận chung phản ứng mạnh mẽ như nhà DPP phía sau trụ sở UBND thành phố, văn phòng Hannam gần nhà thờ Đức Bà và nhà hàng City Food trên đường Trần Hưng Đạo. Lý do chính là các kiến trúc quá xấu, đường nét quá sơ lược hoặc sử dụng vật liệu không hợp lý. Từ đó dư luận đặt vấn đề các kiến trúc cao tầng làm ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị hiện hữu.
Không thể phủ nhận đây là những thiếu xót khi chúng ta chưa có kinh nghiệm đối với quản lý xây dựng kiến trúc cao tầng. Ngay đến khách sạn New World- một kiến trúc cao tầng lớn nhất lúc bấy giờ, khi xây dựng xong đã bộc lộ rất nhiều nhược điểm – Công trình xây quá gần đường (sát ranh lộ giới), bên ngoài kiến trúc không có cây xanh cảnh quan, kiến trúc như “nuốt chửng” hết đường phố, lại thêm cái màu vàng đất của công trình gây cảm giác ức chế, khó chịu.
Tuy nhiên cũng từ đây chúng ta rút ra được nhiều kinh nghiệm để hướng dẫn và quản lý việc xây dựng các kiến trúc cao tầng tốt hơn. Thời gian sau này hầu hết các dự án đầu tư đều đạt được chất lượng cao về kiến trúc cảnh quan.
1. Đa số công trình đều thể hiện rõ tính hiện đại trong tổ chức hình khối kiến trúc và sử dụng vật liệu trang trí mặt ngoài bằng đá, kim loại và kính màu. Công trình Văn phòng Sài Gòn Center là một điển hình, tháp Wind Horst khi xây dựng xong có thể coi là một công trình có hình khôi hiện đại và mới lạ nhất (kể cả đối với khu vực Đông Nam Á).
2. Đôi với các dự án lđn dược xây dựng vừa qua nhìn chung dư luận đều tương đối hài lòng về mặt mỹ quan kiến trúc. Các công trình đều có đường nét hài hòa, màu sắc sáng dịu và biết khai thác các chi tiết cục bộ làm cho kiến trúc phong phú và sinh động hơn.
Công trình Regency Chancellor Court với mái vòm nghiêng và ban công nhấp nhô cây xanh thể hiện rõ một ngôi nhà hiện đại và duyên dáng. Khách sạn Equaterial, khu ở cao cấp Sky Garden biết khai thác các tầng mái ngói nhỏ, kết hợp với đường nét kiến trúc hiện đại làm cho công trình đỡ nặng nề và vui mắt. Công trình văn phòng kết hợp nhà ở Land – mark có hình khôi đường nét kiến trúc rất giản dị, rất phóng khoáng nhưng cũng rất hiện đại. Cao ốc văn phòng Luks – Lavico có hình khối thể hiện biểu tượng của hãng điện tử Electron Hong Kong – hình lục giác có 3 góc nhô lên với 3 cọc tháp vút lên cao kết hựp với mái ngói nhỏ trên cùng tạo ấn tượng và có một vẻ đẹp riêng.

Xem thêm: Bán nhà nhanh chóng. Dễ dàng. Đăng tin của bạn tại Bán nhà Hải Phòng