Khu nhà ở mới và khu dân cư mới – P1

Trong thời kỳ bao cấp, các khu nhà ở của chúng ta thường lấy theo mô hình của các nước XHCN. Sang thời kỳ đổi mới cho đến tận hôm nay chúng ta vẫn chưa có được mô hình khu ở nào thật hợp lý. Cách tổ chức khu ở rất đa dạng nhưng cũng rất tuỳ tiện. Có nơi thì thực hiện theo nhiệm vụ chính trị do chính quyền đề ra, có nơi lấy phương thức kinh doanh là chủ yếu…
Có hàng loạt câu hỏi đặt ra:
– Một khu ở mới cho bao nhiêu cư dân?
– Cơ cấu các loại nhà ở?
– Cơ cấu hạ tầng xã hội?
– Mối quan hệ giữa khu ở mới với địa bàn dân cư trên phương diện tổ chức cộng đồng và quản lý nhà nước nói chung?
v.v…
A – KHU Ở ĐỘC LẬP
Hiện nay các quận ven nội cũ, các quận mới và ngoại thành ở các thành phố lớn đều có đất đai rộng rãi hoàn toàn có khả năng xây dựng những khu ở mới hoàn chỉnh. Đương nhiên có một số trường hợp phải di dời giải tỏa hiện trạng nhưng không chiếm tỷ lệ lớn của khu đất.

1. Căn cứ chỉ tiêu quy hoạch xây dựng: đối với các quận mới:
– Chỉ tiêu đất ở: 30-32m2/ng.
– Chỉ tiêu đất dân dụng: 75-80 m2/ng.
– Diện tích đất cây xanh, TDTT: 12-15 m2/ng.
– Diện tích đất giao thông: 20-24 m2/ng.
– Mật độ xây dựng: 20-25%.
– Hệ số sử dụng đất: 0,6-0,9.
– Chỉ tiêu sàn bình quân: 18-20 m2/ng.
– Mật độ dân số: 300-330 người/ha.
Theo các chỉ tiêu quy hoạch này thì các khu ở mới tại các quận mới – các khu vực đô thị đang phát triển nói chung, cơ cấu nhà ở chủ yếu phải là nhà chung cư, thấp tầng tiêu chuẩn trung bình cao, hoặc có thể kết hợp chung cư 5-9 tầng với nhà liên kế vườn. Tuy nhiên các chỉ tiêu này cần nghiên cứu điều chỉnh cho thích hợp với tình hình thực tế hơn.

2. Căn cứ tính chất đô thị ở các quận mới – các khu vực đô thị đang phát triển thì phần lớn là các khu nhà ở của các đối tượng ở phục vụ trong các nhà máy, các khu công nghiệp, các cơ sở dịch vụ công cộng lớn và vừa. Tính chất phố phường sẽ rất bị hạn chế. Do vậy nhà phố – liên kế không thích hợp với các khu ở mới này.
Tuy nhiên tuỳ theo tình hình phát triển thực tế, có thể có một số tuyến đường nào đấy, hoặc khu vực có tính thị tứ kết hợp với chợ có thể xây dựng loại hình nhà liên kế phố.

3. Theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng thì đất dành cho công trình công cộng rất ít, gần như chỉ tính đến phần phúc lợi công cộng, mà chưa tính đến phần dịch vụ công cộng. Chính vì lẽ này nên trong các khu dân cư mới – bao gồm một số khu nhà ở, chợ tự phát, phô” tự phát mọc lên rất nhiều, góp phần gây hỗn loạn cho khu ở. Phố tự phát không chỉ ở các dãy nhà liên kế mà còn ở ngay tầng trệt của các chung cư. Chính vì vậy các khu nhà ở đều phải dành diện tích đâ”t nhất định hoặc một phần diện tích kiến trúc để phát triển dịch vụ công cộng.
• Một khu nhà ở trên 4.000 người ở nhất thiết phải bô” trí một diện tích chợ, có thể chỉ là chợ ngoài trời.
• Bất kỳ khu nhà ở nào dù ít hay nhiều người ở, đều phải dành một phần diện tích tầng trệt của các chung cư để làm cửa hàng mua bán nhu yếu phẩm hàng ngày và các dịch vụ xã hội khác.

4. Theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, các quận mđi – khu vực đô thị đang phát triển nói chung, diện tích đât cây xanh – TDTT 12-15 m2/ng; chưa phải là mức tiên tiến văn minh; do vậy các khu ở mới phải tăng thêm diện tích cây xanh, sân trông, vì tỷ lệ trẻ em và người già thường chiếm trên 50% dân số. Ngược lại chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng tương đối lớn 20-24 m2/ng, chiếm 30% đất dân dụng; do vậy đất giao thông nội bộ trong các khu ở cần phải giảm bớt để tiết kiệm vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Việc xây dựng những khu ở mới tại các quận mới – các khu vực đô thị đang phát triển nói chung phải là những khu nhà ở có tính tiêu biểu:
– Thực hiện đúng các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng.
– Tăng thêm diện tích cây xanh, diện tích sân trông tối đa, giảm tối đa diện tích giao thông nội bộ khu ở.
– Bô” trí đủ các công trình phúc lợi công cộng và phong phú hóa các công trình dịch vụ công cộng.
– Nhà chung cư là loại hình nhà chủ yếu, nhưng tuỳ theo đôi tượng ở để chọn loại hình chung cư thích hợp. Có thể kết hợp thêm loại nhà liên kế vườn và trong một số trường hợp nhẩt định có thể bố trí thêm loại nhà liên kế phố, nhưng tuyệt đối không “phố – phường hóa” khu ở.
Khu nhà ở như vậy sẽ đạt được tính văn minh, hiện đại, văn hóa tiên tiến và có thể phát huy đưực bản sắc dân tộc.
Trên đây là đề cập đến một khu ở chung trong khu dân cư, hay có thể coi là khu ở hỗn hựp. Trong thực tế có thế hình thành những khu ở chuyên dùng như khu “tập thể công nhân”, khu nhà ở cho sinh viên, khu nhà ở của cán bộ nghiên cứu khoa học, văn nghệ sĩ, báo chí v.v… Những khu ở chuyên dùng này sẽ dễ dàng tổ chức be”) cục cơ cấu ở đạt được những yêu cầu nêu trên và có thể có những màu sắc riêng, đặc điểm riêng làm phong phú thêm cho cuộc sống của các đối tượng ở.