Nhà chung cư

Tỷ lệ nhà chung cư tại hầu hết các thành phố ở nước ta hiện nay còn rất hạn chế, riêng thành phố Hồ Chí Minh chỉ chiếm khoảng 30% tổng số nhà kiên cố và chỉ mới là chỗ ở của chưa đến 40% dân số thành phố (chưa có số liệu thông kê chính xác, thực tế có thể còn thấp hơn). Đây là hiện tượng rất trái quy luật đốì với những thành phố lớn.
Tại sao nhà chung cư chưa phát triển nhiều ở các đô thị? Theo điều tra xã hội học và theo các chuyên gia nhiều ngành, có những ý kiến chung sau đây:

1. Đối với những người nghèo và người thu nhập thấp:
– Những người chưa có nghề nghiệp và thu nhập ổn định thì việc ở nhà chung cư đốì với họ có rất nhiều bất lợi.
– Khó có điều kiện làm ăn kiếm sông hơn là nhà riêng lẻ dù là nhà tạm, bán kiên cố, chật chội, thiếu tiện nghi. Đối với họ kiếm sống bức xúc hơn là chỗ ở. Vì vậy đa số người bị giải tỏa từ những khu ở lụp xụp được bán nhà chung cư với giá ưu đãi đều đã bán lại đi ở nơi khác.
– Chi phí hàng ngày phải tôn kém hơn như: giữ xe, bảo vệ,
lấy rác, phải đun nâu bằng dầu hoặc gaz, điện nước đều tốn hơn, v.v
– Không tiện cho sinh hoạt, như lên xuống lầu, nhất là nhà cao tầng, tiếp xúc với bên ngoài hạn chế v.v…
– Không đủ khả năng trả tiền mua nhà dù được mua với giá ưu đãi hoặc mua trả góp, như phần “ Đôi tượng ở” đã phân tích.
– Đa số họ là người lao động nghèo chưa quen với lối sống công nghiệp, lối sống đô thị trong khi đó ở nhà chung cư đòi hỏi phải sống theo một quy tắc khá chặt chẽ. Ngoài ra việc nhà cửa bị hư hỏng phải sửa chữa, việc tăng thêm phương tiện làm việc và sinh hoạt, việc tăng thêm thành phần ở, hoặc khi con cái trưởng thành trong gia đình v.v… đều có rất nhiều bất tiện.
Tuy nhiên những người có nghề nghiệp và thu nhập ổn định, đã quen với nếp sông đô thị, nếu nhà chung cư có những tiện nghi căn hộ và tiện nghi chung thích hợp thì họ hoàn toàn yên tâm sông ở chung cư, dù có thể là chung cư cao tầng.
Hiện nay giá đất đô thị ngày càng cao, giá thành xây dựng đắt hơn trước, thủ tục xây dựng nhà đất rất phức tạp, nên việc xây dựng một ngôi nhà riêng lẻ khó khăn hơn rất nhiều. Trong khi đó thủ tục sở hữu nhà chung cư dễ dàng hơn trước, điều đó làm cho nhiều người dân ngày càng có xu hướng sống ở chung cư nhiều hơn và họ dần dần mua lại những căn hộ chung cư từ những người có thu nhập thấp.

2. Diện đầu tư kinh doanh nhà đất hiện nay chủ yếu vẫn còn hạn chế trong các đơn vị quốc doanh, chưa mở rộng đến các thành phần kinh tế khác.
Các đơn vị quốc doanh thì thiếu vốn, thiếu những cơ chế thoáng hơn trong đầu tư và kinh doanh – đa phần vẫn còn trong phương thức lấy nhà nuôi nhà … Do vậy việc xây dựng những khu ở chung cư rất khó khăn, đa phần đều chạy theo phương thức xây nhà phố – nhà liên kế để bán trước sau đó mới xây chung cư. Đối với họ nhà chung cư chỉ là giải pháp tình thế, chứ chưa phải là giải pháp chiến lược.
Đối với các thành phần kinh tế khác muốn đầu tư kinh doanh nhà đất thì điều khó khăn nhất và trước tiên là những hạn chế cúạ Luật Đất đai.

3. Quy hoạch các khu dân cư, mô hình các loại nhà chung cư, mô hình các khu ở chung cư đối với bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay và tương lai như thế nào còn là những vân đề chưa rõ ràng.
Thực tế việc quy hoạch những khu dân cư mới vẫn còn chịu ảnh hưởng rất lớn ở mô hình các khu dân cư thời kỳ bao câp theo kiểu Liên Xô cũ, chính vì vậy thực tiễn xây dựng thường không đúng với quy hoạch, quy chuẩn xây dựng hay nói một cách khác vì quy hoạch, quy chuẩn xây dựng chưa phù hợp nên đã hạn chế việc xây dựng nhiều khu chung cư mới.
Chung cư phải là loại hình nhà ở chủ yếu của thành phố trong tương lai. Việc xây dựng chung cư một cách đại trà phải bắt đầu ngay từ hôm nay. Nhà nước phải có một cơ chế hợp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh nhà đất — nhà chung cư.
Tuy nhiên phải xác định rõ những mô hình nhà ở, mô hình khu ở phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội trong đó quan trọng nhất là phù hợp với dối tượng ở và phù hợp địa bàn xây dựng. Từ đó có thể cung cấp cho xã hội nhiều loại hình nhà chung cư, nhiều loại hình khu ở chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu ở phong phú cho xã hội.

Đê’ xuất:
1. Chung cư tiêu chuẩn thấp dành cho người có thu nhập tương đối thấp và tương đối ổn định. Căn hộ tối thiểu 40m2 và độc lập; nhà thấp tầng: tối đa là 5 tầng. Dành một phần, hay toàn bộ tầng trệt cho các chức năng công cộng, cấp công trình ngắn hạn, khoảng 25-30 năm.
Những loại chung cư này thường rất dễ bị lạc hậu khi mức sống tăng lên nhanh chóng. Ngôi nhà quá kiên cố và lâu bền vừa làm giá thành cao, vừa lãng phí và khó khăn cho quy hoạch phát triển trong tương lai, đặc biệt là những chung cư có số hộ rất lớn như President (727 Trần Hưng Đạo), chung cư Miếu Nổi ở thành phố Hồ Chí Minh… Hàng trăm căn hộ trong một ngôi nhà là cả một xã hội rất phức tạp. Khi ngôi nhà đó xuống cấp hư hỏng nó sẽ ảnh hưởng đến hàng ngàn người. Việc quản lý, duy tu, sửa chữa đều rất khó khăn. Do vậy tiêu chuẩn thấp chỉ có thể là thấp tầng và quy mô số hộ không quá lớn.

2. Chung cư tiêu chuẩn vừa dành cho người thu nhập vừa và ổn định. Căn hộ độc lập tối thiểu 2-3 phòng, diện tích 60-90 m2. Tầng cao: tối đa 9-11 tầng. Tiện nghi và trang trí nội thất ở mức thấp, tạo điều kiện cho người ở có thể tự nâng cấp căn hộ của mình. Một cầu thang tối đa 6 căn hộ, tầng trệt để trông dành cho các chức năng công cộng.

3. Chung cư cao cấp: căn hộ 3-5 phòng. Diện tích: 100-120 m2, một cầu thang tối đa 4 hộ, tầng trệt để trống dành cho dịch vụ công cộng. Tầng cao không hạn chế. Sân thượng có thể có hồ bơi, có trang bị thiết bị phòng chống cháy tự động. Đặc biệt phải có chỗ để xe ô tô theo quy chuẩn, thông thường là ở các tầng hầm.