Nhà phố – Nhà liền kề

Đây là loại hình nhà rất phổ biến ở các đô thị Việt Nam, bắt đầu từ thời kỳ đổi mới của Đất nước – Không riêng các thành phố lớn mà cả các thành phố nhỏ, các thị trấn cho đến các thành phố đặc biệt như Huế, Đà Lạt, nhà phố càng mọc lên khắp nơi từ ngoài đường phố lớn đến trong các hẻm nhỏ. Theo nghiên cứu và khảo sát của chúng tôi thì tại thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 185.000 căn hộ kiên cố trong đó có khoảng 100.000 căn nhà liên kế tức chiếm khoảng hơn 50%. Rõ ràng đây là một con số rất bất hợp lý về cơ cấu nhà ở. Nhà phố không chỉ tồn tại (đã có hoặc mới xây dựng lại) trên các trục đường phố của nội thành cũ mà còn xây dựng mới rất nhiều ở các khu nhà ở mới, các quận ven nội cũ và các quận mới.

Nhà phố – liên kề tạo thế bất lợi lâu dài cho sự phát triển của một thành phố lớn, nhưng không thể phê phán một cách máy móc mà phải nhận thấy nhà phố có những ưu thế, những thuận lợi của nó trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay.
Trong bối cảnh Nhà nước chưa có đủ vốn và các điều kiện khác để xây dựng nhà ở đại trà, khi các thành phần kinh tế khác còn bị rất nhiều hạn chế trong việc đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đất, thì việc nhân dân tự xây dựng nhà ở cho mình là một phương thức xã hội hoá vấn đề nhà ở một cách hữu hiệu nhất và nhà liên kế là loại nhà dễ cho người dân tự đầu tư xây dựng nhất.

Trong bối cảnh công nghiệp, dịch vụ, thương mại lớn chưa chiếm vị trí chủ đạo trong nền kinh tế, kinh tế cá thể với thương mại dịch vụ nhỏ, sản xuất tiểu thủ công nghiệp gia đình còn chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội thì nhà ở còn kiêm thêm chức năng thương mại, dịch vụ và sản xuất nhỏ. Nhà phố rất thích hợp với điều kiện kinh tế này. Hai chức năng ở và mưu sinh cùng tồn tại trong một ngôi nhà. Ngay cả khi cán bộ công nhân viên chức chưa sống bằng đồng lương chính của mình thì nhà phố mặt tiền là một lợi thê rất lớn đối với họ.
Trong bối cảnh phương tiện đi lại chủ yếu bằng xe 2 bánh cá nhân thì nhà phô’- liên kế là môi trường thuận lợi nhất cho việc đi lại và cất giữ
Nhà liên kế còn có một lợi thế lớn nữa là nó có thể tự phát triển khi có thêm những nhu cầu bức xúc.
Chính vì những lý do đó mà cho đến nay nhà phố – nhà liên kế vẫn còn là mục tiêu của đa sô’ người thành phô’ và vẫn là mục tiêu rất quan trọng đối với các đơn vị đầu tư kinh doanh địa ốc.

Tuy nhiên mặt bất lợi của nhà liên kế chính là đối với đô thị, với toàn bộ sự nghiệp nhà ở nói chung của thành phố:
Đã xây dựng riêng lẻ thì rất khó quản lý, rất khó kiểm soát. Sự xây dựng tùy tiện tác động trực tiếp ngay đến bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, trật tự và an toàn đô thị.
Ngôi nhà vừa để ở vừa để kinh doanh sẽ hạn chế rất lớn chức năng ở, đồng thời tạo nên sự lẫn lộn hỗn tạp giữa ở và kinh doanh không những trong ngôi nhà mà cả trên đường phố, trong một khu phố, trong một khu dân cư nói chung, tạo nên sự bất hợp lý rất lớn trong tổ chức đô thị.
Đây là điểm quan trọng nhất. Nhà liên kế chiếm đất đô thị rất lớn, tốn kém nhiều hơn về hạ tầng kỹ thuật và tạo nên sự chênh lệch rất lớn về bình quân diện tích chiếm đất, bình quân diện tích sàn nhà… gây ra sự không công bằng xã hội và sự lãng phí lớn trong kinh tế đô thị.
Theo số liệu thông kê nhà đất năm 1999 của thành phố Hồ Chí Minh về thực tế xây dựng nhà ở hiện nay:
Nhà liên kế thường có diện tích chiếm đất bình quân 4m X18m = 72m2, bình quân tầng cao là 3 tầng = 216m2 sàn và thường chỉ ở từ 5 – 6 người.
Bình quân chiếm đất đầu người nếu kể cả cộng thêm 15% đất hạ tầng kỹ thuật khoảng 12-16 m2/ng.
Bình quân diện tích sàn đầu người khoảng 36-42 m2/ng.
Qua số liệu nêu trên, nhận thấy nhà liên kế đã có những bất lợi rất lớn về mặt kiến trúc quy họach và tạo ra sự mất công bằng khá lớn giữa những người ở nhà liên kế với nhà chung cư.
Đứng về mặt lâu dài của sự phát triển thành phố, thì loại hình nhà liên kê không thể là thành phần nhà chủ yếu của thành phố, dứt khoát phải hạn chê’ tối đa loại hình nhà ở này kể cả đối với những thành phô’ nhỏ. Tuy nhiên trong bối cảnh kinh tê’ xã hội hiện nay, nhà phô’, nhà liên kê’ còn phát huy tác dụng nhất định của nó. Việc xoá bỏ ngay loại hình nhà ở này là không có tính hiện thực. Vấn đề là chỉ cho phép xây dựng loại hình nhà ở này trong trường hợp nào, địa bàn nào, sô’ lượng bao nhiêu, về mặt quản lý xây dựng dô thị phải nghiên cứu và tính toán rất kỹ.

Một sô’đề xuất:
Hạn chế tối đa việc xây nhà liên kế – nhất là quy hoạch phân lô bán đất trong các khu nhà ở mới xây dựng tại các quận ven nội thành cũ và các quận mới.
Không tiếp tục xây nhà liên phố – nhà liên kế tại các khu ở lụp xụp xây dựng lại trong các khu nội thành cũ, nhất là khu trung tâm.
Trong khu vực nội thành cũ:
Chỉ cho phép xây dựng lại nhà phố trên nền nhà cũ.
Chỉ cho phép xây dựng nhà phố ở các tuyến đường nhỏ, những tuyến không phải là trục giao thông quan trọng của thành phố hoặc không phải là những tuyến có mật độ giao thông tương đối cao.
Hạn chế việc xây dựng nhà phố – nhà liên kế tại các khu ở xây dựng lại.