Vấn đề đối tượng ở, giải pháp và chính sách nhà ở đối với đối tượng khác nhau – P2

Tổ chức các khu ở hiện nay thông thường là xây nhà phố (hoặc phân lô bán đất) dọc theo các mặt tiền đường, phía bên trong là nhà chung cư tiêu chuẩn thấp… và biệt thự. Mục tiêu là lấy nhà phố, biệt thự để nuôi chung cư và có lãi. Tức là bán nhà phố hoặc lô đất để xây chung cư cho người bị giải tỏa, người thu nhập thấp trả góp… Kết quả là những người giàu ở nhà phố, ở biệt thự chiếm một tỷ lệ đất đai và hạ tầng kỹ thuật quá lớn so với tiêu chuẩn chung của đô thị, người nghèo thì ở chung cư, càng nghèo càng ở lên cao và diện tích căn hộ càng nhỏ. Hộ giàu thường ít người, hộ nghèo thường nhiều người, diện tích chênh lệch rất lớn từ 3-4m2 đến 30-40m2/ng; diện tích đất ở chênh lệch càng lớn hơn. Trong khi đó Nhà nước không có những chính sách khác nhau cho từng thành phần, tất cả đều được đối đãi như nhau, và đó là sự không công bằng.
Nhà nước phải có những chính sách khác nhau đối với các đối tượng ở, phải có những giải pháp nhà ở khác nhau tương ứng với mức thu nhập, như vậy mới tạo điều kiện cho mọi người có nhà ở nhất là người thu nhập thấp và mới có sự công bằng xã hội trong vấn đề nhà ở đô thị:
– Đốì với đối tượng thu nhập thấp và rất thấp Nhà nước phải thực hiện chính sách tạo điều kiện dễ dàng cho các chủ thể sản xuất nhà ở và thụ hưởng nhà ở. Nhà ở của họ thường là nhà tiêu chuẩn thấp, bán kiên cố, thậm chí là nhà tạm với phương thức bán hoặc cho thuê.
– Đối với người có mức thu nhập trung bình Nhà nước phải bao cấp một phần như giảm tiền đất đai, tiền hạ tầng kỹ thuật, thuế xây dựng hoặc có ưu đãi trong việc vay tiền mua nhà và trả góp… Nhà ở của họ là chung cư có tiêu chuẩn vừa có tầng cao, thẩp và trung bình, đồng thời có thể tạo điều kiện cho họ dần dần tự nâng cấp căn hộ của mình.
– Đối với đối tượng ở có thu nhập cao và rất cao thì Gan sàng đáp ứng nhu cầu ở của họ nhưng toàn bộ những giá trị để tạo nên tiện nghi và chất lượng ở tốt của họ từ đất đai, hạ tạng kỹ thuật, giá thành nhà… đều phải được thu tối đa theo giá thị trường.
– Ngoài những ngôi nhà ở, còn có thể tạo ra những khu ở khác nhau cho các đối tượng ở khác nhau, như khu nhà ở cao cấp, khu nhà ở phổ thông, khu nhà ở tiêu chuẩn thấp hoặc cư trú tạm trong 5-10 năm và có chương trình giải tỏa rõ ràng. Các khu nhà ở cao cấp và trung bình ngoài đơn vị quốc doanh hoặc các thành phần kinh tế khác đầu tư – kinh doanh và có chính sách rõ ràng về đất đai, hạ tầng, thuế xây dựng, vốn vay v.v… Ngược lại các khu ở tiêu chuẩn thấp có thể do các đơn vị nhà nước đảm nhiệm với cơ chế nặng về bao cấp hơn.
Có thể căn cứ vào 5 nhóm thu nhập khác nhau để đưa ra 5 đối tượng ở. Nhà nước có những chính sách về nhà ở khác nhau đối với họ, và có những giải pháp khác nhau cho từng đối tượng như tiêu chuẩn ở, loại hình nhà ở, tính chất nhà ở v.v… Chỉ có làm như vậy sự nghiệp phát triển nhà ở đô thị mới phát triển được nhanh chóng, mới tránh được những bất cập trong sự nghiệp xây dựng nhà ở hiện nay và mới đáp ứng đúng được yêu cầu về nhà ở cho các đối tượng.
Thực tế đô thị đang tồn tại hai loại hình nhà chủ yếu: nhà riêng lẻ và nhà chung cư.
• Nhà riêng lẻ có tính xã hội hoá cao hơn, kết hợp được giữa ở với làm ăn sinh sống, và có thể tự nâng cấp phát triển ở mức độ cho phép. Vì thế nhà riêng lẻ – bao gồm nhà liên kế và nhà phố (nhà phố là loại nhà liên kế có mặt tiền giáp với đường phố) – rất phù hợp với hoàn cảnh kinh tế hiện nay.
Nhưng nhà liên kê rất bât lợi cho đô thị lớn, bởi nó chiếm đất lớn, mật độ xây dựng dày đặc, diện tích sàn trên đầu người quá chênh lệch so với chung cư và gây cho quản lý đô thị nhiều khó khăn phức tạp. Từ đó tạo ra sự không công bằng trên phương diện sử dụng đất đô thị, sử dụng hạ tầng kỹ thuật đô thị…
Bảng so sánh các chỉ tiêu về ở

Vì thế nhà liên kế dứt khoát không thể là loại hình chính của một thành phô lớn. Tuy nhiên nó vẫn có tác dụng trong một giai đoạn lịch sử nhất định – Với cơ chế thị trường loại hình này sẽ tự điều chỉnh, biến hoá thành những loại hình khác nhau. Tuy nhiên phải có thời gian, không thể nôn nóng dẹp bỏ ngay đựơc – Chỉ cho phép xây dựng hoặc hạn chế xây dựng tuỳ theo sự kiểm soát của quy hoạch, đồng thời nhà nước cần phải có những biện pháp cứng rắn hơn, những tác động mạnh mẽ hơn để hạn chế nhà riêng lẻ và đẩy mạnh phát triển nhà chung cư.
• Chung cư phải là loại hình nhà ở chính của một thành phô’ lớn. Phải có nhiều loại chung cư khác nhau để đáp ứng cho những đối tượng ở khác nhau:
– Chung cư cao cấp đòi hỏi tiện nghi, trang thiết bị cao hơn, đắt tiền hơn, để đáp ứng cho đối tượng ở có thu nhập khá và cao.
Chung cư cao cấp phù hợp hơn với loại nhà ở cao tầng (9 tầng trở lên). Có thể cho tư nhân đầu tư kinh doanh, nhà nước thu tối đa mọi khoản có thể thu.
– Chung cư tiêu chuẩn vừa, phục vụ cho các thành phần có thu nhập vừa. Tầng cao 6-11 tâng. Xây dựng ban đầu có thể đơn sơ, tạo điều kiện cho người ở có thể tự nâng cấp căn hộ của mình. Nhà nước hỗ trợ một phần cho người đầu tư xây dựng và một phần cho người mua hoặc thuê nhà.
– Chung cư tiêu chuẩn thấp – với diện tích và tiện nghi tối thiểu nhưng đồng thời cũng phải có khả năng tự nâng cấp để phù hợp với cuộc sống, tuy trước mắt là thu nhập thấp nhưng sau 10 – 20 năm nữa sẽ có một mức sống khá hơn. Chung cư tiêu chuẩn thấp nên làm thấp tầng để phù hợp với điều kiện sống của tầng lớp thu nhập thấp. Nhà nước phải hố trợ tối đa cho người đầu tư xây dựng và cả người mua hoặc thuê nhà.
– Nhà chung cư rất phù hợp với phương thức nhà cho thuê – Nhà cho thuê rất phổ biến ở tất cả các nước. Khi người dân chưa có tiền để mua nhà, khi chưa có nghề nghiệp ổn định và kể cả chưa thích ứng với một khu ở nào đấy… thì thuê nhà đối với họ thuận lợi hơn rất nhiều. Phương thức thuê nhà tạo cho người dân sớm có chỗ ở hơn. Nhà cho thuê có thể do nhà nước đầu tư, nhưng cũng có thể do các thành phần kinh tế khác đầu tư.